房屋总价款及付款方式应当注意的事项1、写明房屋的“总价款”，同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。2、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同等金额的购房款。3、在介绍购房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“资金监管”。根据《住房和城乡关于进一步加强房地产市 场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房2010 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收 合格并已在当地建设行政主管部门理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条 件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖 人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有据明 商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除 外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当 理由拒绝接收的,视为理交付手续的期限届满之日商品房已 经交付。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件 同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交 房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实 际损失。商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、 前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。商品房买卖合同未明确约定出卖人代为理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内理初始登记,并将理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自 行申请理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的, 应当承担逾期的违约责任。当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可明的,不影响预约合同的效力。当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。房地产企业开发流程（一）土地获取阶段1、土地获取方式土地使用权是房地产开发企业重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下：2、土地获取流程房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2：① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等；② 支付保金后参与“招拍挂”竞得土地；③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》；④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请理《建设用地规划许可》；⑤ 在完善规划手续后，公司备齐规划许可、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭等材料理《国有土地使用》，完成确权。竞买保金方面，一般情况下土地出让保金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保金比例（例如武汉、南昌已提高至60%），并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。3、获取土地阶段的会计核算根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：（1）土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：（2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下：4、获取土地阶段的税务处理房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（3~5%），在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。-/gbadief/-
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